As relações locatícias em tempos de pandemia de coronavírus - COVID-19

Considerações sobre o Projeto de Lei nº 1179, de 2020, e o impacto da pandemia do COVID-19 sobre os contratos de locação, frente a paralisação temporária das atividades empresariais e a declínio da renda das famílias.

O Brasil e o mundo vivenciam uma situação há muito não vista, especialmente pelas gerações mais jovens, e aquelas que se encontram à frente da gestão de empresas e administração de suas famílias.

As recentes restrições de convívio com a imposição do isolamento social pelas autoridades públicas, reduzirá a atividade econômica e níveis de emprego, no curto e médio prazo, atingindo de modo distinto empresas e famílias.

Nesta senda, os meios de comunicação divulgaram nos últimos dias, a proposta do Presidente do STF. Min. Dias Tofoli, que resultou na aprovação pelo Senado Federal, do Projeto de Lei nº 1179, de 2020, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG) e relatado pela senadora Simone Tebet (MDB-MS).

O referido Projeto de Lei, que segue para votação na Câmara dos Deputados, dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).

Foi aprovada, dentre outros pontos, a impossibilidade de concessão de liminar de despejo até 30 de outubro de 2020, em ações ajuizadas a partir de 20 de março. O texto original previa tal suspensão até 31/12/2020, porém prevaleceu o substitutivo apresentado pela relatora. O texto aprovado não libera os inquilinos de pagar os alugueis e tampouco suspende o seu vencimento mensal.

Ao meu ver, e acertadamente, o texto aprovado impede uma maior intervenção nos contratos de locação comercial e residencial, quando algumas opiniões durante os debates que antecederam a votação, inclinavam-se para a suspenção do vencimento dos aluguéis ou até mesmo sua abrupta redução, durante o período da calamidade pública, que segue até 31/12/2020.

Se prevalecesse tal entendimento, estaríamos diante de uma violenta intervenção do Estado nas relações privadas, que, apesar de ser uma característica do legislador nacional, deve ser combatida pela sociedade e comunidade jurídica, com a devida vênia ao entendimento contrário.

Fato é que, em tempos de pandemia, todos os contratos civis e empresariais, dentre eles os contratos de locação, seguem vigentes em toda sua integralidade, até intervenção judicial, que ao meu ver, deve ser evitada pelas partes.

A Autocomposição como solução para a crise nas relações locatícias.

É imperativo que a sociedade brasileira (cidadãos e empresas) busque meios para a autocomposição - uma solução que atenda os interesses das partes - restabelecendo o equilíbrio nos contratos de locação vigentes, ainda que temporariamente, evitando demandas judiciais que podem resultar em prejuízos financeiros e perda de precioso tempo, cujos esforços seriam melhor aproveitados à mesa de negociação.

Não se está aqui defendendo a isenção pura e simples do pagamento dos aluguéis. Pelo contrário, sugere-se que as partes encontrem formas de equalizar a dívida ou parte dela, caso o regular adimplemento dos aluguéis se mostrar impossível.

A situação atual pede reflexão profunda por parte de locadores e locatários. Vejamos.

O locador espera receber o valor do aluguel, mês a mês, para fazer frente aos seus compromissos com impostos, colaboradores, fornecedores e também para investimentos e manutenção do bem. É essa comodidade, de não precisar se preocupar com tais assuntos, que leva empresas e pessoas a optar por alugar um imóvel, em detrimento de imobilizar considerável quantia numa aquisição.

Por outro lado, o inquilino atingido duramente pela paralisação de suas atividades empresariais ou pelo declínio da sua renda familiar, se vê diante de um dilema, entre honrar os compromissos locatícios ou aqueles que garantam a sobrevivência do negócio, ou o sustento da família.

Não deixa de ser verdade, que muitos indivíduos e empresas buscarão a renegociação de seus contratos de locação, a fim de obterem condições mais vantajosas para si, mesmo que não tenham sofrido maiores prejuízos por conta do estado de calamidade pública. Não que tal atitude se mostre ilegítima, mas é atitude no mínimo duvidosa diante dos prejuízos sofridos por seus concidadãos e demais empresas.

Muitos operadores do direito têm invocado a Teoria da Imprevisão e Teoria da Resolução por Onerosidade Excessiva, constantes nos arts. 317 e 478 a 480 Código Civil Brasileiro de 2002, como fundamento para que inquilinos possam pleitear a revisão do valor do aluguel, e também para encerrar o contrato de locação, sem a incidência das penalidades inerentes a culpa.

Em que pese a regência subsidiária do Código Civil Brasileiro, prevista na Lei do Inquilinato (art. 479 da Lei 8.245/91), em verdade, somente o tempo dirá se o referido posicionamento irá se impor.

Diante das considerações acima expostas, concluo que no cenário atual o melhor caminho para as partes - Locadores e Locatários - é o bom senso, pois à ninguém interessa um imóvel vazio e tampouco enfrentar uma situação de despejo ou mudança, e os custos envolvidos.

Neste momento de dificuldades que o Brasil enfrenta, todos devemos unir esforços para superá-los o mais rápido possível.